高雄買屋房仲  小港買屋 / 小港買房 - 高雄買屋房仲小港蛋黃區1+2樓金店面房仲老朋友

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2680 萬~~2580 萬
參考單價：31.96 萬/坪
地址：高雄市小港區平治街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：摩登四合院
總坪數：80.72 坪 (不含車位面積)
主建物面積：63.16 坪
附屬建物面積：3.82 坪
共同使用：0.95 坪
其他面積：12.79 坪
土地面積：7.75 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 15樓
屋齡：32 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 華廈

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：600 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：中山國中漢民國小國中漢民國小
生活機能：漢民商圈,市場
附近交通：小港捷運站
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與交通：位於小港區核心（蛋黃區），鄰近捷運小港站及機場捷運，通勤便利度高。 2. 空間靈活性： 80.72 坪雙樓層規劃，一樓店面加二樓居住或營業空間，適合多種經營模式。 3. 土地效益：第四種商業用地，未來用途調整與增值潛力較高。 4. 持有成本低：管理費僅 600 元/月，相對低廉。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏老：建於約 32 年前，可能影響銀行貸款成數或額度的核定。 2. 使用性質：屬商業用地，稅負（房屋稅、地價稅）通常高於住宅，且無法設籍。 3. 缺乏車位：總坪數未含車位，對於需要停車的店家或居住者需額外規劃。 4. 房況維護：老舊建築潛在的管線更新或結構修繕成本較高。
機會 (Opportunities)	1. 市場週期：當前為買方市場，是議價與挑選好房的時機。 2. 交通建設：機場捷運通車後將進一步提升小港區的聯外動能，利於租金收益。 3. 複合式利用：結合漢民商圈人潮，可規劃餐飲、零售或居家工作室等多元營收。
威脅 (Threats)	1. 流動性風險：商業店面相較住宅較難轉手，變現周期可能較長。 2. 維護成本：隨著屋齡增長，未來維修基金提撥頻率與金額可能增加。 3. 區域競爭：周邊若有新成物件入市或商圈衰退，可能影響租金水漲船高幅度。

物件評論

這筆物件對於**「投資客」或「創業者」**來說具有不錯的可買性，但若是追求純居住舒適度與低稅負的自住族，則需謹慎考量。

主要理由如下：首先，地點優勢明顯。小港區配合捷運雙站與機場建設，交通動能強勁，且屬於第四種商業用地，增值天花板較高，適合長期持有收租或作為經營基地。其次，價格與坪比在該區域具備競爭力，總價 2580 萬買到近 81 坪雙層空間，單價約 31.96 萬/坪，對於商業使用來說屬合理區間。

然而，buyer 需特別注意屋齡已達 32 年，這不僅涉及貸款審核的嚴格程度，也代表未來可能面臨較高的維修支出。此外，商業用地的稅負成本與無車位配置也是持有心態的重要環節。建議若您有具體的經營規劃或長期收租需求，這是一個值得深入議價的標的；若僅求短期投資保值，則需考量商辦/店面流動性較差的特性。

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譚正宗(仲介，收取服務費)

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